Tiềm năng và dư địa phát triển của phân khúc nhà ở tầng lớp tại Việt Nam đang còn Nasco Express rất lớn. Tuy nhiên, với các chính sách như hiện tại, đa phần các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang “nhìn trước ngó sau" với phân khúc "khó nhằn" này.
Nhà ở xã hội dẫn dắt thị trường thời gian tới
Năm 2023, thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo sẽ diễn biến chậm lại. Thị trường Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác động. Tuy nhiên, theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã công bố tại Hội thảo “Bắt mạch Thị trường bất động sản và dự báo”, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở Nasco Express bình dân sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển thành thị vẫn đang lôi cuốn sự quan tâm của các nhà đầu tư.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, Nasco Express dự báo nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 sẽ tiếp kiến gia tăng, đặc biệt tại khu vực thành thị. Tỷ lệ dân số thị thành hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở tỉnh thành. Hai đô thị lớn có sức hút dân số cao, Nasco Express đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở thành phố là Hà Nội và TP.HCM, sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian thành thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.
Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc phát triển nhà ở xã hội vừa là để đáp ứng nhu cầu cần yếu của đối tượng chính sách vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh Nasco Express tế, hoạt động của 38 ngành nghề khác có Nasco Express can dự đến thị trường bất động sản.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến Nasco Express nay, trên địa Nasco Express bàn cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị với khoảng 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu mét vuông.
Nguồn cung nhà ở tầng lớp đạt được từ thực tại còn một khoảng cách quá lớn so với kỳ vọng đặt ra. duyên cớ do quá trình khai triển phát triển nhà ở từng lớp còn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc.
Khó khăn xuyên suốt quá trình khai triển
thời gian qua, quốc gia đã có nhiều nạm trong việc ban hành chính sách nhằm cuốn doanh Nasco Express nghiệp tham dự phát triển nhà ở từng lớp, cải thiện nguồn cung phân khúc nhà ở tầng lớp. Tuy nhiên, những chính sách này vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở tầng lớp.
Ngoài các chính sách đã được đưa ra, muốn thực hiện thành công đề án xây dựng chí ít 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, Nhà nước cần nghiên cứu ban hành thêm các cơ chế đặc thù riêng, đặc biệt là về vốn và quỹ đất để khuyến khích doanh nghiệp dự phát triển dự án nhà ở từng lớp (NƠXH).
Theo đó, Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu thị thành có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các thị thành loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các tỉnh thành loại II Nasco Express và loại III phải dành 20% tổng Nasco Express diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê chuẩn, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở tầng lớp”.
Tuy nhiên, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng hợp để xây dựng NƠXH trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp. Việc bố trí 20% quỹ đất bên trong dự án thành thị, nhà ở thương nghiệp vô hình chung sẽ phá vỡ tổng thể dự án.
Theo VARS, điều này dẫn đến các tiện ích, phong cảnh trong dự án thiếu đồng bộ, giảm giá trị sử dụng của nhóm đối tượng cao cấp. Ngược lại, người dân có thu nhập nhàng nhàng, thấp cũng sẽ khó có thể thích nghi được trong khu vực chất lượng cao. Kết hợp xã hội không thể đạt được bằng cách Nasco Express phối hợp nhiều nhóm đối tượng thu nhập khác nhau trong cùng một không gian sống. Tại một số địa phương như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hầu hết các dự án đều có quy mô nhỏ, tại vị trí có giá trị lớn, việc đề nghị bố trí quỹ đất 20% là rất khó thực hiện.
do vậy, VARS cho rằng, nên giao 20% quỹ đất cho chính quyền địa phương tổ chức thực hiện, Nasco Express UBND tỉnh phải tính nhu cầu quỹ đất Nasco Express khi lập quy hoạch.
Qua kinh nghiệm quốc tế, hồ hết các nước đều có quỹ nhà ở địa phương cho người cần lao thuê, dưới hình thức đất thuộc chính quyền, giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho thuê theo giá quy định.
Ví dụ như tại Hà Lan, với quy mô cho thuê nhà ở tầng lớp khoảng 31%, Nasco Express Hiệp hội Nhà ở tại giang sơn này luân chuyển vốn theo nguyên tắc quay vòng, thu nhập nhận được từ việc cho thuê và bán nhà sẽ đủ để trang trải khoảng Nasco Express đầu tư của họ vào nhà ở giá rẻ mới hay tân trang, cải tạo khu phố (đầu tư cộng đồng). Hay tại một số khu vực ở Hoa Kỳ, các quy định đề nghị phát triển nhà ở giá rẻ theo 1 trong 3 Nasco Express cách: tỷ lệ % các đơn vị phát triển dự án phải có giá cả phải chăng; tỷ lệ % xây dựng ngoài các đơn vị có giá cả phải chăng hoặc tiền mặt trả vào quỹ Nasco Express nhà ở.
Thứ hai là vấn đề nguồn vốn và lãi suất. Trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế-tầng lớp đã xây dựng hai chính sách tương trợ cho nhà ở tầng lớp. Trước hết là hỗ trợ cá nhân chủ nghĩa vay ưu đãi, đến hết tháng 10/2022, ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân được Nasco Express 3.017 tỷ đồng cho Nasco Express 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà công nhân, Nasco Express xây dựng mới hoặc cải tạo, tu bổ nhà ở. Chính sách thứ hai là hỗ trợ lãi suất 2%/năm, Nasco Express tối đa 40.000 tỷ đồng phê chuẩn hệ thống ngân hàng thương nghiệp để cho vay với một số ngành, lĩnh vực, trong đó có cải tạo chung cư cũ, Nasco Express xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho công nhân. Tuy nhiên, đến nay chưa có dự án nào được vay vốn từ chương Nasco Express trình bình phục. thực tại, bây giờ các doanh nghiệp khó khăn khi Nasco Express tiếp cận nguồn vốn ngân hàng thì các dự án nhà ở tầng lớp cũng khó lòng khai triển.
Thứ ba là trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán nhà ở tầng lớp còn phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương nghiệp, tạo rào cản chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Quỹ đất 20% khi giao cho doanh nghiệp phải tổ chức đấu thầu, đấu giá, khó tuyển lựa nhà đầu tư.
rút cuộc là giá bán bị khống chế , lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của vơ dự án không vượt quá 10% tổng phí tổn đầu tư. Nguồn vốn tắc nghẽn, uổng tiếp cận tài chính, tổn phí đầu vào tăng cao trong khi lớp lang thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài, gây tốn kém cho doanh nghiệp khiến giá nhà ở xã hội xây mới tại nhiều nơi cao gần bằng giá nhà ở thương nghiệp. Thị trường thứ cấp ghi nhận hiện tượng giá nhà ở tầng lớp tại các thành thị lớn tăng gấp đôi sau 5 năm sử dụng. Đặc biệt là định mức xây dựng đã quy định thấp hơn thực tiễn thị trường dẫn đến doanh nghiệp tham dự phát triển nhà ở tầng lớp có khả năng lỗ nặng. Do đó, VARS cho rằng, những điều này không hấp dẫn và khó cuộn doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.
Theo ông Nguyễn Chí Nasco Express Thanh, Phó chủ toạ kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, “nếu phát triển nhà ở tầng lớp y hệt nhà ở Nasco Express thương nghiệp Nasco Express rồi đưa ra những khung giá không thích hợp với điều kiện thị trường, các nhà đầu tư rõ ràng không quan Nasco Express tâm. Làm ra sản phẩm Nasco Express còn phải xin chuẩn y về giá bán, cùng những thủ tục thậm Nasco Express chí phức tạp hơn nhà ở thương nghiệp, được miễn mỗi tiền sử dụng đất để làm lợi thế giảm giá thành”.
Ông Thanh nhấn mạnh cần phải thay đổi tư duy làm. Phải làm để người dân có thể sinh sống lâu dài, hoặc khi họ vượt lên một tầm khác thì người đến sau có cơ hội sở hữu. Muốn hà tằn hà tiện tổn phí Nasco Express phải thực hiện các dự án quy mô lớn, còn làm nhỏ chẳng thể giảm. Nếu không làm quy mô lớn, giá vốn khoảng 20 triệu/m2 là thông thường. mặc dầu vậy, khống chế giá cả lại làm giảm chất lượng nhà, người dân vào ở bị xuống cấp ngay.
Từ những lập luận này, ông Thanh đánh giá không nên chỉ nghĩ đến việc xây nhà ở xã hội giá rẻ, song song cần có cơ chế, quy định để những người không thuộc diện dùng nhà ở xã hội nữa chuyển nhà cho nhóm người đang khó khăn hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, vấn nhà đầu tư, người dân cũng có nhịp hưởng lợi.
Phương Hoàng
Nhịp sống thị trường