Không chỉ làm gia tăng phí gấp 2 lần, quy định tấm giao tế bất động sản duyệt sàn còn làm giảm hiệu quả Kinh doanh Nasco Express của các chủ đầu tư.
Dự thảo Luật Kinh doanh Nasco Express Bất động sản (sửa đổi) dự định sẽ được trình Quốc hội cho quan điểm tại kỳ họp thứ 5, diễn ra vào tháng 5/2023 và chuẩn y tại kỳ họp thứ 6, diễn ra vào tháng 10/2023. Điều đó có nghĩa, thời kì để dự án Luật quan yếu này được phê duyệt không còn nhiều. Tuy nhiên, nhiều quy định được đưa ra tại dự thảo Luật vẫn chưa nhận được sự nhất trí từ dư luận. Trong đó, trổi nhất là quy định hệ trọng đến giao thiệp bất động sản phải phê duyệt sàn giao thiệp.
Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản dự Nasco Express kiến sẽ được Quốc hội chuẩn y vào tháng 10/2023
Cứng nhắc và làm tăng phí cho doanh nghiệp
Phát biểu tại Hội thảo Doanh nghiệp góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Nasco Express Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) vừa được Liên Nasco Express đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vào ngày 12/5, ông Nguyễn Quốc Hiệp - chủ toạ Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng: Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) quy định: Các giao tiếp bất động sản phải thực hiện chuẩn y sàn giao tế bất động sản theo quy định của Luật này, trong khi Điều 60 quy định sàn giao tế bất động sản chỉ cần Nasco Express có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu Nasco Express cầu, có năng lực về tài chính”.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, “quy định như vậy hơi cứng”. Bởi hiện giờ khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa Nasco Express lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên từ thực tế cho thấy, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao tiếp bên ngoài bán được, nguyên nhân là do nhân viên của họ có sự thông và có máu nóng với dự án. Đặc Nasco Express biệt, chi phí huê hồng chủ đầu tư phải chi cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí huê hồng cho bộ phận viên chức của chủ đầu tư tự bán.
Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị: “Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang nạm giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm phí” . song song, kiến nghị sửa lại Điều Nasco Express 57: “Các giao du bất động sản phải công khai minh bạch qua các sàn Nasco Express giao du do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao tiếp trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được).”
ngoại giả, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, về tiêu chí các sàn giao du cũng cần cụ thể hơn: Thế nè có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng đề nghị? Kể cả sàn giao du trực tiếp và điện tử.
Nasco Express ảnh"> giao du Nasco Express bất động sản duyệt y sàn sẽ làm tăng chi phí cho doanh nghiệp và đẩy giá bất động sản tăng cao hơn
Nguy cơ đẩy giá bất động sản tăng cao
Cũng liên hệ đến quy định giao du bất động sản thắt qua sàn giao tiếp, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản: Theo khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): “hiệp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao thiệp là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
Đồng thời, Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) cũng quy Nasco Express định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hay chuyển nhượng quyền dùng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sẽ nép phải qua sàn giao thiệp bất động sản.
Nhưng theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hiệp đồng, giao tiếp dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ hướng dẫn các bên tham gia giao dịch tuân đúng các quy định pháp luật có liên tưởng đến việc thực hiện hiệp đồng, giao tiếp; giảng giải cho họ hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi. hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham dự hiệp đồng, giao thiệp. Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng Nasco Express viên yêu cầu các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, yêu cầu thẩm định và từ chối công chứng khi chẳng thể làm rõ.
"Như vậy với loại Nasco Express giao kèo mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hành công chứng hợp đồng, công chứng viên có trách nhiệm đánh giá tính pháp lý của tài sản giao thiệp, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao du; nếu không đủ điều kiện giao du thì phải chối từ công chứng" - ông Nguyễn Văn Đỉnh khẳng định và cho biết: Công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một phần lớn với nội dung hoạt động của sàn giao du bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật kinh dinh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, sàn giao thiệp ngoài chức năng thực hành các giao du mua bán bất động sản, làm trung gian thương thuyết, ký kết hợp đồng thì còn phải “kiểm tra giấy má về bất động sản đảm bảo đủ điều kiện được giao dịch”.
“Như vậy, một phần công việc của sàn giao du bất động sản sẽ trùng với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động sản, đảm bảo đủ điều kiện mua bán” – ông Nguyễn Văn Đỉnh thông báo và cho rằng: Quy định tấm giao tế bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hiện, tăng phí tuân cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao, do phí tổn trung gian trả cho sàn giao tiếp sẽ được tính vào giá bán và người dùng rút cục phải gánh chịu.
ngoại giả, một số ý kiến cho rằng Nasco Express việc Luật Kinh doanh Bất động sản thắt doanh nghiệp , người dân phải giao du thông qua một đơn vị trung gian có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do Kinh doanh, quyền tự chủ kinh dinh và chọn lọc hình Nasco Express thức tổ chức kinh dinh, tự do lóng thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng (theo Điều Nasco Express 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu nghĩa vụ về hoạt động đầu tư Kinh doanh (theo Điều 5 Luật Đầu tư).
Từ những phân tích trên, các chuyên gia cho rằng, việc ép giao tế bất động sản duyệt sàn giao du là không cần thiết. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, việc quy định giao tiếp bất động sản phải thực hành thông qua sàn tại dự thảo Luật là cấp thiết, Nasco Express phù hợp với Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương, Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng, Nasco Express trong đó phải lấy lợi. chính đáng của người dân để làm trọng tâm xây dựng chính sách.
Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, phải trước đây sàn giao thiệp chưa phát triển, quy trình giao du chưa rõ ràng, chuyên môn nghiệp vụ của đội ngũ nhân sự còn yếu và thiếu, thì đến nay đã đủ điều kiện để triển khai giao thiệp bất động sản qua sàn. Bên cạnh đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, tính sáng tỏ trong Nasco Express giao du bất động sản thời gian qua có nhiều vấn đề bất cập. Do đó, việc giao dịch bất động sản qua sàn cũng như giao du qua sở giao thiệp hàng hóa là rất cần thiết.
| Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) bao gồm 10 chương và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến và dự định phê chuẩn vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023. |