ACT SEO alt="Góc nhìn chuyên gia: Thị trường ACT SEO bất động sản “ngơi nghỉ” nhất thời và sẽ không rơi vào dạng “đóng băng”">
Giới chuyên gia bất động sản chung nhận định thị trường bất động sản đang bước chu kỳ suy giảm. Tuy nhiên, bối cảnh thị trường hiện thời khác nhiều so với thời đoạn suy thoái 2011-2013. nên, thị trường sẽ không rơi vào thể "đóng băng" như 10 năm trở về trước mà sẽ rơi vào dạng "ngơi nghỉ".
Trước lo ngại về việc thị trường bất động sản có thể rơi vào khủng hoảng giống cách đây 10 năm, giới chuyên gia bất động sản đã đưa ra những nhận định về vấn đề này.
Theo nhận định của nhóm phân tích của CTCP Chứng khoán VNDirect, ngành bất động sản đang bước vào chu kỳ suy giảm.
Thứ nhất, các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do các khoản vay nhà băng vào bất động sản bị thắt chặt và việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) được giám sát chặt chẽ. VNDirect ước lượng khoảng 46.145 tỷ đồng TPDN bất động sản sẽ đáo hạn trong nửa đầu 2023 và 64.185 tỷ đồng đáo hạn trong nửa cuối 2023, gây ra sức ép thanh khoản trả nợ vay cho các chủ đầu tư.
Thứ hai, lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà.
Thứ ba, nguồn cung mới có thể sụt giảm khi quá trình duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi.
Qua phân tách bối cảnh chu kỳ hiện tại và chu kỳ suy thoái gần nhất của thị trường bất động sản Việt Nam ACT SEO vào 2011 - 2013, nhóm phân tích của VNDirect đánh giá chu kỳ giảm này có thể khác với đáy của chu kỳ trước, một phần bởi ACT SEO tình trạng tài chính của các doanh nghiệp bất động sản hiện tốt hơn.
"Do đó, chu kỳ suy giảm hiện tại sẽ ít thiệt hại hơn và diễn ra ngắn hơn; tình trạng “đóng băng” nếu xảy ra có thể ngắn hơn so với trước đây", VNDirect nhận định.
Cũng đưa ra nhận định về vấn đề này tại một hội nghị diễn ra gần đây, ông ACT SEO Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV đã chỉ ra 4 khác biệt cho thấy thị trường sẽ không lặp lại "vết xe đổ" của năm 2011-2013.
Thứ nhất, 10 năm trước, khủng hoảng tài chính toàn cầu lan sang Việt Nam khiến chúng ta thực thụ gặp khó khăn về hệ thống tài chính ngân hàng sau đó lan sang bất động sản. Lạm phát thời điểm này rất cao (18-20%), lãi suất trên 20%. Tăng trưởng kinh tế rất thấp chỉ 5,25% năm 2012, sau đó nhích lên 5,5-5,6%.
Với thị trường hiện tại, khó khăn không nằm ở lĩnh vực tài chính - nhà băng mà do dịch bệnh, do tác động từ bên ngoài (xung đột Nga - Ukraine) cùng với 2 nhân tố nội tại: thị trường phải điều chỉnh rất mạnh sau hơn 2 năm tăng nóng và Chính phủ chấn chỉnh một số vụ việc vi phạm.
Thứ hai là dị biệt liên quan đến nguồn cung: 10 năm trước thị trường dư cung, tồn kho hàng nghìn tỷ đồng, còn hiện tại nhu cầu có nhưng cung ở một số phân khúc bị thiếu.
Thứ ba là kinh nghiệm điều hành của cả Chính phủ và doanh nghiệp đã tốt hơn rất nhiều, đặc biệt sau 2 năm dịch bệnh các doanh nghiệp đã tích lũy không ít kinh nghiệm để thích nghi các vấn đề bất ổn, bất định của thị trường.
Thứ tư, nền tảng vĩ mô, nền tảng doanh nghiệp bây giờ cũng tốt hơn trước rất nhiều. ACT SEO Nếu ACT SEO 10 năm trước, tình hình nội tại các doanh nghiệp rất sập xệ thì ngày nay những doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán ghi nhận lợi nhuận bình quân 9 tháng đầu năm vẫn tăng 14-15%.
Những dị biệt trên là cơ sở để dự ACT SEO báo thị trường sẽ không rơi vào khủng hoảng mà chỉ suy giảm với lý do rõ ràng gồm nguyên nhân bên ngoài, nguyên nhân nội tại, tình trạng vi phạm của một số doanh nghiệp... Những vấn đề này đều đã được Chính phủ và doanh nghiệp nhận mặt và năm 2023 sẽ có sự chỉnh đốn, khắc phục để thị trường tốt lên.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thọ Tuyển - chủ toạ HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group) cho rằng, bối cảnh thị trường bất động sản bây giờ khá khác so với giai đoạn khủng hoảng trước.
“Khác ở chỗ, nguồn cung tiền mặt ở Việt Nam bơm ra ngoài thị trường vẫn ở trong giới hạn. Đặc biệt, ngay từ đầu quý 2, Chính phủ đã chỉ đạo cho NHNN chặn room tín dụng và trong mai sau còn ACT SEO thắt chặt hơn. Thế ACT SEO nên, có thể nói, việc xảy ra khủng hoảng lần này Việt Nam đã sử dụng các phương án đánh chặn từ trước với những nguy cơ từ bên ngoài vào. ACT SEO thành ra, lãi suất sẽ không thể tăng một cách "phi mã" như lần trước”, ông Tuyển chia sẻ.
Bên cạnh đó, chủ toạ BHS Group cho rằng, việc lạm phát ở thời điểm hiện tại cốt tử do các nhân tố đầu vào về nguyên nguyên liệu của thế giới, không phải do chúng ta đang bị thừa nhiều tiền cần thu về. Hơn nữa, việc tăng lãi suất đâu đó là câu chuyện về tỷ giá chứ không phải là một câu chuyện dài hạn để mà điều tiết nền kinh tế. Do đó, tăng trưởng vẫn tốt đồng nghĩa với việc người dân vẫn có tiền. Và, khi người ACT SEO dân có tiền thì nhu cầu đầu tư khi nào cũng có. Chính vì vậy, thị trường sẽ không rơi vào thể "đóng băng" như 10 năm trở về trước mà sẽ rơi vào thể "ngơi nghỉ".
Phương Hoàng
Nhịp sống thị trường